Облагается ли доход от продажи НДФЛ если первоначальный застройщик, обанкротился

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) зависит, в том числе от того, сколько лет такое имущество было в собственности. Так, не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса российской Федерации (далее - НК РФ)).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Исключениями являются случаи, названные в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, когда указанный срок признается равным трем годам (недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения, приватизация).

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, в том числе в случае, если право собственности на квартиру признано решением суда, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем, в которой не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Данные положения применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве, и не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения (Письмо Минфина России от 21.04.2022 N 03-04-07/35782, ФНС России от 27.04.2022 № БС-4-11/5168@).

Учитывая изложенное, положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ установлены условия освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества. Если установленные условия не соблюдаются, то доход от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению в установленном порядке.

В январе 2018 года «А» был заключен с ООО «С» договор участия в долевом строительстве. В 2021 году «А» по решению суда была признана пострадавшим гражданином (обманутым дольщиком).

Налогоплательщиком «А» в декабре 2023 года продана квартира, право собственности, которой зарегистрировано в июле 2023 года.

По сведениям информационных ресурсов квартира получена «А» взамен жилья, указанного в договоре участия в долевом строительстве, на основании:

-соглашения о передаче жилого помещения пострадавшему гражданину (обманутый дольщик) от 17.03.2021,

- дополнительного соглашения к Соглашению от 17.03.2021 о передаче жилого помещения пострадавшему гражданину от июля 2023 года,

- передаточного акта от июля 2023 года.

Таким образом, минимальный срок владения составляет 5 лет, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности – июль 2023 года и освобождению от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры заявитель не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в кассационном определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 августа 2023 г. N 88а-14190/2023, решении Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27.02.2024 №2а-1450/2024.